الاستثمار العقاري معيار المحاسبة رقم 34

الاستثمار العقاري معيار المحاسبة رقم 34 يهدف هذا المعيار إلى وصف المعالجة المحاسبية للاسـتثمارات العقاريـة و الإفـصاحات المطلوبة بشأنها. ، و يطبق هذا المعيار على الاعتراف والقياس والإفصاح عن الاستثمارات العقارية. ، كذلك يطبق هذا المعيار ضمن أمور أخرى على قياس الاستثمارات العقاريـة المـؤجرة تـأجيراً تشغيلياً في القوائم المالية للمؤجر .

لا يطبق المعيار على

• الأصول البيولوجية المرتبطة بالنشاط الزراعي (راجع معيار المحاسبة المصري رقم (35) الزراعة. و لا يطبق أيضا على حقوق التعدين والتنقيب واستخراج المعادن مثل البترول والغازات الطبيعية وغيرهـا من الموارد غير المتجددة.
• عقارات محتفظ بها لغرض البيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة أو ضمن عمليـة الإنـشاء والتطوير، راجع (معيار المحاسبة المصري رقم(٢ )) . على سبيل المثال، عقارات مقتناه فقط بغرض التصرف اللاحق فيها في المستقبل القريب أو لتطويرها وإعادة بيعها .
• عقارات تنشأ أو تطور نيابـة عـن الغيـر (راجـع معيـار المحاسـبة المصري رقم (٤٨)).
• العقارات المشغولة بمعرفة المالك، راجع معيار المحاسـبة المصري رقـم (١٠) ، متضمنة (ضمن بنود أخرى ) العقارات المحتفظ بها للتطوير في المستقبل والاسـتخدام اللاحق كعقار يشغله المالك أو العقارات التي يشغلها العاملون (سواء كـانوا يـدفعون أو لا يدفعون إيجاراً بأسعار السوق ) أو العقارات التي يشغلها مالكهـا في انتظـار التصرف فيها.
• العقارات التي يتم تأجيرها للغير إيجاراً تمويلياً.

تعريفات متعلقة بالاستثمار العقاري

• الاستثمارات العقارية : ( هي عقارات أراضي أو مباني – أو جزء من مبنى أو كليهما) محتفظ بها من المالك لتحقيق إيجار أو ارتفاع في قيمتها أو كلـيهما وليـست:– للاستخدام في الإنتاج أو توريد البضائع أو الخدمات أو للأغراض الإداري .و ليست للبيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة.
• العقارات المشغولة بمعرفة المالك : هي عقارات محتفظ بها من المالك للاستخدام في الإنتـاج أو توريد البضائع والخدمات أو للأغراض الإدارية.
• صندوق الاستثمار العقاري : هو صندوق استثمار مغلق يـصدر وثـائق مقابـل اسـتثمارات الصندوق في الأصول العقارية من أراض وعقارات مبنية وغيرها من الأصول التي تضمن حدا معينا من السيولة.

امثلة على الاستثمار العقاري

• الأرض المحتفظ بها بهدف تحقيق ارتفاع في قيمتها على المدى البعيد وليس بغـرض البيع في المدى القريب ضمن النشاط المعتاد للمنشأة .
• الأرض المحتفظ بها لغرض مستقبلي غير محدد في الوقت الحاضر . (تعتبـر الأرض محتفظ بها بقصد زيادة قيمتها إذا لم تكن المنشأة قد قررت أنها سوف تستخدم الأرض إما على هيئة عقارات مشغولة بمعرفة المالك وإما لغرض البيع في المـدى القريـب ضمن النشاط المعتاد للمنشأة).
• مبنى تملكه المنشأة ويتم تأجيره بموجب عقد إيجار تشغيلي واحد أو أكثر .
• مبنى خال ولكنه محتفظ به كي يؤجر بموجب عقد إيجار تشغيلي واحد أو أكثر .
• عقار تم أنشاؤه أو تحسينه من أجل استخدامه كاستثمار عقاري في المستقبل .

الاعتراف

يجب أن يتم الاعتراف به كأصل فقط في الحالات الآتية:

• عندما يكون من المحتمل تدفق المنافع الاقتصادية المـستقبلية المرتبطـة بالاسـتثمار العقاري الى المنشأة.
• و عندما يمكن قياس تكلفته بصورة يعتمد عليها.

القياس الأولى عند الاعتراف

يقاس أولياً بتكلفته ويجب أن يتضمن القياس الأولى تكاليف المعاملات. ، فتكلفة الشراء تشمل ثمن الشراء وأية نفقات مباشرة متعلقة به، والتـي تـشمل على سبيل المثال، الأتعاب المهنية للخدمات القانونية وضرائب نقل الملكيـة وغيرهـا مـن تكلفة المعاملة.

لا تضاف إلى تكلفة الاستثمار العقاري ما يلي:

• تكاليف التجارب الأولى (إلا إذا كانت لازمة وضرورية لجعل العقار صـالحاً للتـشغيل بالأسلوب الذي تنويه الإدارة ).
• أو خسائر التشغيل الأولى التي تتكبدها المنشأة قبـل أن يحقـق الاسـتثمار العقاري معدلات الإشغال المخططة له.
• أو الكميات غير المسموح بها للمواد المهدرة أو العمالـة أو غيرهـا مـن التكـاليف المستخدمة في إنشاء العقار أو تطويره .

إذا تم تأجيل سداد قيمة الاستثمار العقاري – تكون تكلفته هي المقابل لثمنه النقـدي، ويـتم الاعتراف بالفرق بين هذا المبلغ وجملة المدفوعات علـى أنـه مـصروف فوائـد خـلال فترة السداد.

القياس بعد الاعتراف الأولى

هناك نموذجين للقياس اللاحق متاحين لكل شركة ان تستخدم الأنسب لها هما.:

التحويلات

تتم التحويلات من وإلى الاستثمار العقاري عندما – وفقط عندما- يكون هنـاك تغييـر فـي الاستخدام مؤيداً بما يلي :

• التحويل من استثمار عقاري الى اصل ثابت عند البدء في استخدام المالك للعقار كاستخدامه مقر اداري مثلا .
• التحويل من استثمار عقاري الى مخزون عند البدء في تنمية الاستثمار استعدادا لبيعه .
• التحويل من أصول ثابتة الى استثمار عقاري عند الانتهاء من استخدام المالك للعقار .
• التحول من المخزون الى استثمار عقاري عند البدء في التأجير التشغيلي لطـرف آخـر .

قيود الاستثمار العقاري وفق معيار المحاسبة المصري رقم 34

أولًا: قيد إثبات شراء عقار بغرض الاستثمار

إذا قامت المنشأة بشراء عقار بغرض التأجير أو الاحتفاظ به لتحقيق زيادة في القيمة:

من حـ/ الاستثمار العقاري
إلى حـ/ البنك أو النقدية أو الدائنون

مثال عملي:

إذا تم شراء عقار بمبلغ 2,000,000 جنيه:

2,000,000 من حـ/ الاستثمار العقاري
2,000,000 إلى حـ/ البنك

ثانيًا: قيد إثبات المصروفات المباشرة المرتبطة بالعقار

مثل رسوم التسجيل أو أتعاب المحاماة أو الضرائب غير القابلة للاسترداد:

من حـ/ الاستثمار العقاري  
   إلى حـ/ البنك أو الموردين

مثال:

رسوم تسجيل 50,000 جنيه:

50,000 من حـ/ الاستثمار العقاري
50,000 إلى حـ/ البنك

ثالثًا: قيد إثبات إيراد التأجير من الاستثمار العقاري

عند تحصيل إيجار العقار:

من حـ/ البنك أو العملاء  
   إلى حـ/ إيرادات إيجار استثمار عقاري

مثال:

إهلاك سنوي 100,000 جنيه:

تحصيل إيجار شهري 20,000 جنيه:

20,000 من حـ/ البنك
20,000 إلى حـ/ إيرادات إيجار استثمار عقاري

رابعًا: قيد إهلاك الاستثمار العقاري (في حالة نموذج التكلفة)

إذا كانت المنشأة تطبق نموذج التكلفة:

من حـ/ مصروف إهلاك الاستثمار العقاري  
   إلى حـ/ مجمع إهلاك الاستثمار العقاري

مثال:

إهلاك سنوي 100,000 جنيه:

100,000 من حـ/ مصروف إهلاك الاستثمار العقاري
100,000 إلى حـ/ مجمع إهلاك الاستثمار العقاري

خامسًا: قيد إثبات الزيادة في القيمة العادلة (إذا تم تطبيق القيمة العادلة)

عند ارتفاع القيمة السوقية للعقار:

من حـ/ الاستثمار العقاري  
   إلى حـ/ أرباح فروق تقييم استثمار عقاري

مثال:

زيادة القيمة بمبلغ 300,000 جنيه:

300,000 من حـ/ الاستثمار العقاري
300,000 إلى حـ/ أرباح فروق تقييم

سادسًا: قيد انخفاض القيمة العادلة

عند انخفاض القيمة السوقية:

من حـ/ خسائر فروق تقييم استثمار عقاري  
   إلى حـ/ الاستثمار العقاري

سابعًا: قيد بيع الاستثمار العقاري

عند البيع:

من حـ/ البنك  
من حـ/ مجمع الإهلاك (إن وجد)  
   إلى حـ/ الاستثمار العقاري  
   إلى حـ/ أرباح بيع استثمار عقاري

أو إذا وجدت خسارة:

من حـ/ البنك  
من حـ/ مجمع الإهلاك  
من حـ/ خسائر بيع استثمار عقاري  
   إلى حـ/ الاستثمار العقاري

تختلف المعالجة المحاسبية للاستثمار العقاري بحسب ما إذا كانت المنشأة تطبق نموذج التكلفة أو نموذج القيمة العادلة.

حاسبة الاستثمار العقاري التفاعلية وفق معيار المحاسبة المصري رقم 34

💡 جرب الحاسبة الذكية للاستثمار العقاري:
أدخل بيانات العقار لمعرفة تأثير الإيجار، الإهلاك، أو القيمة العادلة على المركز المالي وقائمة الدخل، واحصل على القيود المحاسبية تلقائياً.

افتح الحاسبة الذكية للاستثمار العقاري

الأسئلة الشائعة حول الاستثمار العقاري وفق معيار المحاسبة المصري رقم 34

المحاسب القانوني أحمد فتحي

محاسب قانوني ومراقب حسابات معتمد بخبرة تمتد منذ عام 2006، متخصص في الضرائب المصرية وتأسيس الشركات، وخبير في تصميم الأنظمة المحاسبية المتقدمة وحلول الربط الإلكتروني. مؤسس منصة “محاسب عربي/arabicaccountant.com” لتقديم الحلول المالية والتعليمية المتكاملة.